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Morgan Stanley macht Immofonds dicht

Und da waren es schon drei. Nach Kanam und Aberdeen hat auch die US-Bank die Reißleine gezogen und ihren offenen Immobilienfonds P2 Value liquidiert. Die Erlöse sollen mindestens halbjährlich an die Anleger ausgeschüttet werden.
Nur anderthalb Monate nach Ankündigung eines Neustarts hat Morgan Stanley die Abwicklung seines offenen Immobilienfonds P2 Value bekanntgegeben. Nach Kanam und Aberdeen Immobilien sieht sich damit der dritte Anbieter gezwungen, den vielen Rückgabewünschen der Anleger zu entsprechen und den Fonds aufzulösen. Die US-Bank kündigte am Dienstag an, die noch im Fonds verbliebenen 34 Immobilien über einen Zeitraum von drei Jahren zu verkaufen. Die Erlöse sollen mindestens halbjährlich an die Anleger ausgeschüttet werden.

Mit P2 wird der dritte offene Immobilienfonds abgewickelt Der P2 Value war im November 2005 mit einem Volumen von knapp 1,7 Mrd. Euro gestartet. Im Zuge der Finanzkrise geriet der Fonds nach massiven Rückgabewünschen der Anleger in Liquiditätsnöte und setzte deshalb im Oktober 2008 die Anteilsscheinrücknahme vorübergehend aus. Zuletzt hatte das US-Unternehmen seine Gebäude deutlich abgewertet, viele Immobilien verkauft und mit einem neuen Management um das Vertrauen der Anleger geworben. Das aktuelle Fondsvolumen bezifferte der Anbieter auf 852 Mio. Euro.
Morgan Stanley habe bis zuletzt eine Weiterführung des Fonds präferiert, sagte Marc Weinstock, Mitglied der Geschäftsführung. Allerdings hätten in dem für den P2 Value ohnehin schwierigen Umfeld die Regulierungsvorschläge der Bundesregierung, Rückflüsse von Immobiliendachfonds und die Auflösung der beiden anderen offenen Immobilienfonds das Umfeld weiter verschlechtert.
P2 Value hat seit der Schließung vor zwei Jahren rund 50 Prozent an Wert eingebüßt, so viel wie kein anderes Produkt. Anleger waren nicht mehr bereit, ihren Einsatz dort zu belassen und drängten auf die Liquidierung. Gleichzeitig ist der Ruf von Morgan Stanley als Portfoliomanager für Immobilien ruiniert. Mit dem Makel des Rekordverlustes für einen Immobilienfonds dürfte es der US-Bank sehr schwer fallen, neue Anleger zu gewinnen. Zumal das Unternehmen in Deutschland keinen eigenen Vertrieb besitzt und auf freie Vermittler angewiesen ist.
Erschwert wurde die Öffnung zudem durch den hohen Anteil institutioneller Investoren und Dachfonds im Fonds. Ein geplantes Stillhalteabkommen der 20 größten Anleger, die zusammen rund die Hälfte der Anteile besitzen, scheiterte jedenfalls an den unterschiedlichen Interessen.

Warum KanAm und Aberdeen Immobilien ihre Fonds schließen

Von der Abwicklung des Degi Europa der Fondgesellschaft Aberdeen betroffen sind rund 90.000 Privatanleger. Die noch vorhandenen 14 Immobilien sollen bis Ende September 2013 verkauft und die Erlöse halbjährlich an die Fondsinhaber ausgeschüttet werden. Die erste Tranche werde im Januar 2011 ausgezahlt, teilte Aberdeen mit. Erst vor knapp einem Monat hatte sich der Wettbewerber Kanam dazu entschlossen, seinen knapp 400 Mio. Euro schweren Fonds US-Grundinvest zu liquidieren. Es war das erste Mal in der 51-jährigen Geschichte der Branche, dass ein Produkt aufgelöst wurde.
Der Degi Europa war wie auch der Kanam US-Grundinvest seit Oktober 2008 durchgängig eingefroren und hätte nach Ablauf der maximal zulässigen Sperrfrist von zwei Jahren Ende dieses Monats wieder öffnen müssen. Gleiches trifft auch auf den P2 Value von Morgan Stanley zu. Aberdeen hatte noch vor wenigen Wochen betont, an der Wiedereröffnung des Degi Europa festzuhalten. Das Management glaubte sich auf gutem Weg, nachdem durch den Verkauf von Immobilien die Liquiditätsquote auf mehr als 30 Prozent gestiegen war. Doch selbst ein Finanzpolster von mehr als 420 Mio. Euro reichte nicht aus. "Aufgrund aktueller Berechnungen können wir mit der jetzigen Liquiditätsquote nicht gewährleisten, dass alle rückgabewilligen Anleger bei Wiedereröffnung des Fonds ihre Anteile zurückgeben können", sagte Hartmut Leser, Vorstandsvorsitzender von Aberdeen in Deutschland.
Die geordnete Abwicklung stelle sicher, dass kein Investor benachteiligt werde. Eine kurzzeitige Öffnung hätte dazu geführt, dass nur die reaktionsschnellen Anleger, insbesondere professionelle Investoren, ihr Geld abgezogen hätten, während viele Kleinanleger weiter festgesteckt hätten.
Experten begrüßen das Abwicklungsverfahren. "Das gewählte Modell der halbjährlichen Rückzahlungen ist fair für alle Anleger", sagte Timo Tschammler, Geschäftsführer des Maklerhauses DTZ. So könnten die Immobilien über einen Zeitraum von drei Jahren ohne Druck zu bestmöglichen Preisen veräußert werden. "Durch die anziehende Wirtschaft können eventuell sogar Preissteigerungen realisiert werden", sagte Tschammler. Auch der Branchenverband BVI hält den geordneten Verkauf für sinnvoll. Die Abwicklung sei unter den gegebenen Umständen die beste Lösung für alle Anleger.
Mit dem Degi Europa verschwindet einer der bekanntesten Namen vom Markt. Der Fonds wurde 1972 von der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi) aufgelegt und gehört zu den ältesten Produkten. Seit Auflage erzielte das Produkt eine jährliche Rendite von 5,1 Prozent. Zuletzt mussten die Anleger jedoch deutliche Verluste hinnehmen. Auf Jahressicht verlor der Fonds rund 24 Prozent. Grund dafür waren Abwertungen in Vorbereitung auf den Verkauf von Immobilien.
Doch nicht nur die für einen Immobilienfonds extrem hohen Verluste erschwerten die Wiedereröffnung. Aberdeen fehlte auch die Unterstützung eines starken Vertriebspartners. Degi gehörte früher zur Dresdner Bank, die ihren Kunden den Fonds anbot. Daran änderte auch der Verkauf von Degi an Aberdeen Anfang 2008 zunächst nichts. Mit der Übernahme der Dresdner durch die Commerzbank nur wenige Monate später wendete sich jedoch das Blatt. Die Commerzbank bietet selbst Immobilienfonds an und hat daher wenig Interesse, dass ihre Berater ein Konkurrenzprodukt vertreiben. Aberdeen bemühte sich dennoch bis zuletzt um eine Einigung mit der Commerzbank. Die Erfolgschancen waren jedoch gering, nachdem die Bank das Produkt hausintern auf ihre Verkaufsliste gesetzt hatte.
Erschwert wurde die Öffnung des Fonds schließlich auch durch den regen Börsenhandel. Seit Schließung des Produkts wurden dort Anteile für 400 Mio. Euro gehandelt. Nur am Zweitmarkt konnten Anleger ihre Anteile loswerden, jedoch mit hohen Preisabschlägen. Die Käufer spekulierten darauf, bei einer Öffnung des Fonds die Anteile zum höheren Preis an die Gesellschaft zurückgeben zu können. Solche Anteilsrückgaben sind für die Fondsanbieter schwer zu kalkulieren.