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kopp verlag sagt...
Double Dip bei den Immobilienfonds?
Michael Grandt
Vor wenigen Tagen wurde bereits der dritte Immobilienfonds binnen kürzester Zeit geschlossen. 130.000 Anleger bangen um ihre Investitionen. Experten sagen, das war erst der Anfang. Kommt der Double Dip schneller als erwartet?
Hunderttausende Anleger haben sich in der Vergangenheit den Traum von Sicherheit durch Investitionen in Immobilien erfüllt. Sachwerte sollten vor allem die Inflationsgefahren abfedern. Viele fühlten sich bei Immobilienfonds gut aufgehoben, da diese häufig in Bürogebäude und Einkaufscenter investierten. Wertsteigerungen und Mieterträge sollten Rendite bringen. Über 30 Jahre hinweg erwirtschaftete diese Art von Fonds immerhin durchschnittlich 5,3 Prozent pro Jahr. Doch dieser Traum entpuppt sich jetzt immer mehr als Albtraum, denn auf den Häusermärkten rund um den Globus regiert zunehmende Panik.
Wieder einmal stehen die angelsächsischen Länder im Mittelpunkt. In den USA sind die Preise für Gewerbeimmobilien seit Oktober 2007 um rund 45 Prozent gefallen. Leerstände, sprich die Wertverluste von morgen, häufen sich. Im für Unternehmen begehrten Londoner Westend beträgt die Leerstandsquote 6,4, in Dublin sogar 23,4 Prozent. Kommt der Double Dip also schneller als erwartet?
Viele Anleger betroffen
Wie sich auch künftige Schreckensszenarien mit Immobilienfonds entwickeln könnten, zeigt das Beispiel des erst 2005 gegründeten »P2 Value« von Morgan Stanley. Das Fondsvolumen von rund zwei Milliarden Euro ist heute auf nur noch 852 Millionen Euro zusammengeschrumpft. Nach der Pleite von Lehman Brothers zogen Investoren Gelder in Milliardenhöhe ab. Das war der erste Schritt in die Katastrophe, obwohl manche Experten nicht glauben, dass der Fonds nur an einem Liquiditätsengpass scheiterte. Das Management soll an den schwankenden Märkten in Asien investiert und überteuerte Immobilien gekauft haben.
Eine nachhaltige Wiedereröffnung des Fonds scheint nicht mehr sinnvoll. Marc Weinstock, der Geschäftsführer von Morgan Stanley Real Estate Investment, erklärte: »Im schlechtesten Fall hätten wir bei Wiedereröffnung mit einer Rückgabequote von 75 Prozent rechnen müssen«, doch dazu hätte die Liquidität von nur 211 Millionen Euro nie ausgereicht. Mehrfach musste der Fonds seine Immobilien bereits abwerten, was in den letzten zwölf Monaten zu Wertverlusten von rund 50 Prozent führte.
Jetzt sollen die rund 40.000 Anleger innerhalb von drei Jahren in »kleinen Schritten« ausgezahlt werden. Finanziert werden soll dies durch den Verkauf von 34 Immobilien. Ob die Anleger jemals ihr gesamtes Geld wiedersehen werden, bleibt jedoch fraglich. Derzeit geht man lediglich von 50 Prozent aus.
Wiedereröffnung oder Abwicklung?
Auch an deutschen Anlegern, die derzeit rund 88 Milliarden Euro in 46 Immobilienfonds investiert haben, geht diese Entwicklung nicht spurlos vorüber.
Acht weitere Immobilienfonds sind gegenwärtig nicht flüssig. 22 Milliarden Euro deutscher Anleger liegen auf Eis.
Folgende Fonds befinden sich in »Abwicklung«, was bedeutet, dass die Immobilien bei einer Liquidation verkauft werden. Der Erlös wird nach Abzug der Kosten an die Anleger verteilt, die dabei häufig einen Verlust erleiden:
* Degi Europa (rund 90.000 Anleger)
* Morgan Stanley P2 Value (rund 40.000 Anleger)
* Kanam US-Grundinvest (seit September in Abwicklung)
Eingefrorene Immobilienfonds bzw. ausgesetzte Fonds:
* TMW Immobilien Weltfonds (bis 08.05.2011)
* SEB Immoinvest (bis 06.05.2011)
* CS Euroreal (bis 13.5.2011)
* Kanam Grundinvest (bis 06.05.2011)
* Axa Immoselect (bis 16.11.2010)
* Degi International (bis 16.11.2010)
Das Kapital der Anleger kann bis zu zwei Jahre eingefroren werden; die Kunden kommen während dieser Zeit nicht an ihr Geld, könnten aber stattdessen Schadensersatzansprüche geltend machen. Der Rat eines Fachanwaltes ist dann gefragt, weil es darum geht, ob es eventuell ein Beratungs-, Prospekt- oder Managementfehler war, der zu einem solchen Szenario führte.
Bei der Wiedereröffnung eines Fonds innerhalb von zwei Jahren können die Kunden ihre Anteilsscheine zurückgeben und die Wertverluste als Schadensersatz geltend machen oder sie warten ab, ob sich der Fonds wieder erholt. Im schlimmsten Fall wird dieser jedoch abgewickelt (siehe oben).
Panik in der Politik
Die Aussichten bleiben schlecht: »Es wird eine Marktbereinigung unter den offenen Immobilienfonds geben«, sagte Steffen Sebastian vom Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung der Universität Regensburg gegenüber dem Handelsblatt. Wolfgang Kubatzki von der Fondsratingagentur Feri ergänzt: »Das geht noch Jahre so weiter. Die größte Unsicherheit ist die Refinanzierung.«
Und auch in der Politik kommt langsam Panik auf. Die tägliche Verfügbarkeit von Anlegegeldern aus den offenen Immobilienfonds soll fallen. Die Bundesregierung plant noch dieses Jahr ein Gesetz, das die Haltefrist auf mindestens 24 Monate verlängern soll.
Im Klartext: Anleger könnten dann nicht wie bisher jederzeit an ihr Geld kommen, sondern müssten mindestens zwei Jahre warten. Üble Aussichten, wenn der Fonds in Schieflage geraten sollte. Denn bisher konnte man mit Weitsicht sein Geld noch in Sicherheit bringen, bevor der Fonds crashte. Das ist nach dem geplanten Gesetz dann nicht mehr möglich.
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