Tod des Mieters: Was muss der Vermieter beachten?

Verstirbt der Mieter, stellt sich die Frage nach der Weiterführung oder der Beendigung des Mietverhältnisses und damit der langfristigen Sicherung der Einkünfte aus dem Mietobjekt. Hier geht es um Mietforderungen und Nebenkosten, aber auch um Fragen der Abwicklung des Mietverhältnisses, insbesondere um die Durchführung von Renovierungsarbeiten und um Realisierung etwaiger Schadenersatzforderungen.

Dazu im Einzelnen:
Mietverhältnis geht auf Haushaltsangehörige und Erben über
Nach dem Tod des Mieters treten dessen Erben in das Mietverhältnis ein. Soweit der Mieter mit einem Ehegatten, einem Familienangehörigen, einem Lebenspartner oder einem Partner einer auf Dauer angelegten Haushaltsgemeinschaft in der Wohnung gelebt hat, ergibt sich aus dem Gesetz eine Sonderrechtsnachfolge. Diese Personen treten in das Mietverhältnis ein, gehen den Erben im Rang vor, außer sie erklären binnen eines Monats seit Kenntnis vom Tod des Mieters, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen.

Gesetz sieht Sonderkündigungsrechte vor
Es bestehen folgende Sonderkündigungsrechte:
Der Vermieter kann innerhalb eines Monats nach seiner Kenntnis vom Eintritt des Ehegatten oder Lebenspartners des verstorbenen Mieters kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund liegt.
Der überlebende Mitmieter kann innerhalb eines Monats nach seiner Kenntnis vom Tod außerordentlich kündigen.
Der Erbe und auch der Vermieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters und nach Kenntnis der Tatsache, dass kein Eintritt oder keine Fort-setzung des Mietverhältnisses erfolgt, außerordentlich kündigen.
Hinweis: Für diese Kündigung benötigt der Vermieter keinen weiteren vom Gesetz anerkannten Kündigungsgrund und kein berechtigtes Interesse mehr, wenn das Miet-verhältnis mit dem Erben fortgesetzt wird.
Der Erbe und der Vermieter haben innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Eintretende Personen haften für Verbindlichkeiten des Mieters
Die in das Mietverhältnis eintretenden Personen oder diejenigen, mit denen es fortgeführt wird, haften für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten neben dem Er-ben als Gesamtschuldner. In diesen Fällen sind die genannten Personen Ansprechpartner mit allen vertraglichen Rechten und Pflichten.
Praxisproblem: Erbe ist unbekannt
Häufig sind aber die Fälle, in denen ein Mieter allein lebte und seine Erben dem Vermieter nicht bekannt sind. Typisch ist der Fall des allein lebenden Mieters, der in der Wohnung ver-stirbt und lange nicht gefunden wird. Die sich ergebenden Schäden an der Bausubstanz durch das Verwesen des verstorbenen Mieters sind immens. Häufig ist eine Rückführung der Wohnung bis in den Rohbauzustand zur Schadenbeseitigung erforderlich. Entsprechend groß ist das Interesse des Vermieters an der zügigen Ermittlung der Erben des Mieters, um die eigenen Zahlungsansprüche zu verfolgen und um das Mietverhältnis mit dem Ziel einer schnellen Weitervermietung zügig abzuwickeln.
Erben ermitteln
Um den Erben zu ermitteln, können Ermittlungen beim Nachlassgericht, beim Standesamt und bei Nachbarn sowie innerhalb des Freundeskreises des Mieters angestellt werden. Ins-besondere eine Abschrift der Sterbeurkunde und Auskunft über etwaige Abkömmlinge, die als Erben in Betracht kommen, sind hilfreich. Für eine solche Auskunft vom Standesamt oder vom Nachlassgericht ist ein berechtigtes Interesse glaubhaft zu machen. Dies kann z.B. durch Vorlage des Mietvertrags und durch eine Forderungsaufstellung mit Belegen gesche-hen.
Beim zuständigen Nachlassgericht können letztwillige Verfügungen des Verstorbenen hinter-legt sein. Dies lässt sich aus der Nachlasskartei ersehen. Auch nach Verfahren zur Erteilung eines Erbscheins sollte gefragt werden. Für eine entsprechende Auskunft ist hier ebenfalls ein berechtigtes Interesse glaubhaft zu machen. Es gelten die obigen Ausführungen ent-sprechend.
Vermieter kann die Wohnung nicht eigenmächtig räumen
Lässt sich der Erbe nicht (zeitnah) ermitteln, drohen dem Vermieter Mietausfälle. Er ist aber nicht berechtigt, die Mietsache selbst zu räumen und das Inventar zu vernichten. Auch unbe-kannte Erben erlangen Wohnungsbesitz. Deshalb würde der Vermieter verbotene Eigen-macht begehen, wenn er selbst handeln würde. Ferner kommt seine Strafbarkeit insbeson-dere wegen Hausfriedensbruch und wegen Sachbeschädigung in Betracht.
Mietverhältnis beenden, wenn Erben unbekannt bleiben
Der Vermieter muss aber das Mietverhältnis so schnell wie möglich beenden, um seinen Mietausfallschaden möglichst gering zu halten. Denn Mietausfallschaden droht ihm sogar, wenn vom Verstorbenen im Hinblick auf die Zahlung von Miete und Betriebskosten Einzugs-ermächtigung oder Dauerauftrag erteilt wurde und dem Vermieter daher der monatlich ge-schuldete Betrag zunächst noch zufließt. Für Mieter, die allein lebten, ist es typisch, dass wegen fehlender Todesnachricht an den Rentenversicherer und das Geldinstitut die Rente über den Tod hinaus fortentrichtet wird und erteilte Daueraufträge sowie Einzugsermächti-gungen weiter bedient werden. Der Rentenversicherer kann aber zu Unrecht erbrachte Geld-leistungen zurückverlangen. Ist dies aus der vorhandenen Kontovaluta des Verstorbenen nicht mehr möglich, sind diejenigen Personen erstattungspflichtig, die die Geldleistung in Empfang genommen oder über den entsprechenden Betrag verfügt haben. Das gilt auch für Personen, die Gelder auf Grund einer noch vom Rentenberechtigten stammenden Verfü-gung (z.B. Dauerauftrag, Einzugsermächtigung, Überweisungsauftrag) empfangen haben. Damit gehören auch Vermieter im Hinblick auf noch erhaltene Mieten zum Kreis der Rück-zahlungspflichtigen.
Der einfachste Weg ist die außerordentliche Kündigung des Vermieters bei Tod des Mieters.
Bleibt der Erbe unbekannt, gibt es aber Personen, die sich um den Nachlass kümmern, ohne Erbe zu sein oder ohne in das Mietverhältnis eintreten zu wollen, bietet es sich an, diese Personen für den unbekannten Erben kündigen zu lassen und für den Erklärenden eine Frei-stellungsvereinbarung zu treffen. Derartige Kündigungen können über eine nachträgliche Genehmigung durch den Erben wirksam werden.
Notfalls Nachlasspflegschaft beantragen
Findet sich niemand, der für den Nachlass handeln kann oder ist ein Mietrückstand entstan-den, der eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs rechtfertigt, bleibt lediglich der Weg, eine Nachlasspflegschaft zu beantragen. Denn im Fall des Todes des Mieters ist eine öffentliche Zustellung der Kündigung nicht möglich. Mit der Nachlasspflegschaft schafft sich der Vermieter einen Adressaten, dem er eine Kündigung zustellen kann oder jedenfalls eine Person, die für den Nachlass handeln, also auch eine Kündigung aussprechen kann.
In der Regel kein Anspruch gegen das Sozialamt
Auch der Versuch einer Einbindung des Sozialamts bleibt erfolglos, wenn der Mieter verstor-ben ist und die Miete, Nebenkosten oder z.B. Renovierungsarbeiten schuldig geblieben ist. Denn hier hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, dass das Sozialamt noch nachzuzah-lende Miete übernimmt. Nur die "gegenwärtige" Bedürftigkeit wird gedeckt.
Landesfiskus kann gesetzlicher Erbe sein
Parallel sollte eine entsprechende Kündigungserklärung auch gegenüber dem Landesfiskus abgegeben werden. Denn in dem Fall, dass sich keine anderen Erben finden lassen, ist der Landesfiskus gesetzlicher Erbe, haftet aber im Ergebnis nur für den Nachlass. Ist in diesem Fall der Nachlass nichts wert, bleibt der Vermieter auf seinen Forderungen sitzen.

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