Die ehrliche Rechnung bei der Immobilie fürs Alter
Die ehrliche Rechnung bei der Immobilie fürs Alter
Bausparkassen raten naturgemäß zum Kauf von Häusern und Wohnungen zur finanziellen Entlastung im Alter. Doch Immobilienexperten schütteln darüber nur den Kopf und machen eine andere Rechnung auf. Von Richard Haimann
Persoenlich finde ich, dass es nichts besseres gibt als die eigene Wohnimmobilie,gerade im Alter. Lieber klein und mein, denn dann ist man von steigenden Mietkosten unabhaengig.
Hier in Uruguay sehen wir das doch. Es wohnen sehr viele Menschen im eigenen Zuhause, sei es auch noch so klein. Muessten sie bei geringem Einkommen noch Miete zahlen, was waere dann?
Aber es gibt sie noch, die guenstigen Wohnanwesen in Deutschland und nicht einmal so wenige, natuerlich eher in Randzonen, speziell in den "neuen Bundeslaendern".
LG
Tschicki
PS. Gerade erinnere ich mich noch an eine alte Dame in Maldonado, die ein grosses Zimmer an zwei Studentinnen vermietet hat - und das seit Jahren macht - und sich so ihre Rente aufbessert. Und etwas Leben im Haus ist dann auch:-)
Re: Die ehrliche Rechnung bei der Immobilie fürs Alter
Zu diesem Thema kommen bei mir auch Erinnerungen auf an meine/unsere Zeit in Suedwestafrika.
Befreundete Farmer hatten beide eine Lebensversicherung bei der gleichen Gesellschaft. Diese Versicherung ging "hops" - bautsch! Es dauerte lange Jahre bis unsere Freunde einen vergleichsweise geringen Teil wiederkriegten - wie viele andere auch die dort versichert waren und die klagten gegen diese Versicherung aus Suedafrika.
Was sie dann letztendlich eingesetzt hatten fuer ihre Altersvorsorge, das war ihre Farm die sie verkauften. So konnten sie leben auf ihre alten Tage.
Ohne Eigentum waere so gut wie nichts geblieben, nicht fuer laengere Jahre und das im Alter.
Warum wir uns damals noch eine Chacra gekauft haben? Genau aus diesem Grund, wegen gewisser Erfahrungen die andere gemacht hatten. An den Gedanken muss man sich sicher zwangslaeufig gewoehnen, wenn man auch nicht daran dachte.
Haus und Grund wird immer einen gewissen Wert haben, Papiergeld kann mal nichts wert sein..............wer weiss das schon!
Und gibt es hierzulande auch viele, die nur ein kleines Grundstueck, mit einem kleinen Haus haben, so ist es doch ein bezahltes Dach ueber dem Kopf, wo man keine Miete "abdruecken" muss, die ueber die Jahre ansteigen kann.
Also meine persoenliche Ansicht: Pro eigenes Haus - was ja nicht riesig sein muss, aber es ist Eigentum.
LG
Tschicki
Re: Die ehrliche Rechnung bei der Immobilie fürs Alter
Zitat: Tschicki Persoenlich finde ich, dass es nichts besseres gibt als die eigene Wohnimmobilie,gerade im Alter. Lieber klein und mein, denn dann ist man von steigenden Mietkosten unabhaengig.Zunächst einmal finde ich es gut, dass Du und sicherlich so manche andere mit ihrem Immobilieneigentum zufrieden sind. So lange man in der Immobilie wohnt und keine Veränderung ansteht interessiert auch zumeist der aktuelle Wert der Geldanlage nur am Rande.
Dennoch denke ich, dass die Sache etwas vielschichtiger ist. Als erstes würde ich unterscheiden zwischen der Situation in Deutschland und der Situation in anderen Ländern, z.B. Uruguay, USA oder Spanien. Als nächstes würde ich unterscheiden ob die Immobilie bar bezahlt wird oder finanziert werden muss.
Punkt 1: In Deutschland ist der Mieter einer Immobilie rechtlich ziemlich stark gestellt. Mieterhöhungen sind nur in sehr geringen Bandbreiten möglich und seit ca. 20 Jahren ist das Mietniveau weitestgehend konstant, bzw. sinkend. Ich denke zwar, dass sich das wieder ändern wird, aber in den vergangenen Jahren war das so. Der Mietwohnungsbau liegt jedenfalls seit Jahren am Boden.
Vorteile eines Mieters in Deutschland A: Er kann problemlos seinen Wohnort wechseln kann, falls das aus beruflichen oder persönlichen Gründen gewünscht ist. Bei einem Eigentümer stellt sich immer die Frage zu welchem Preis und in welcher Zeit das Objekt verkauft werden kann. Bei schlechter Immobilienpreislage kann das sogar zu einem Karriereknick führen, weil Chancen ausgelassen werden. Individuelle Investitionen kann man zumeist als verbrannte Investition abschreiben.
Vorteile eines Mieters in Deutschland B: Gibt es einen Mangel in der Wohnung so reicht in den meisten Fällen ein Schreiben an den Vermieter mit der Drohung der Mietkürzung und das Problem ist behoben, ohne dass sich dadurch irgendwelche Mehrkosten ergäben (ist ja schließlich alles mit der Miete abgegolten). Der Besitzer einer Immobilie muss gegebenenfalls viel tiefer in die Tasche greifen, um Bauschäden zu beheben, wobei er oft nur wenige Alternativen hat, entweder finanzieren oder mit dem Mangel so lange leben, wie es geht. Es freuen sich natürlich alle, die aus dem Vollen schöpfen können und ihr Geld da dann immer gut angelegt sehen; ist aber eine immer kleiner werdende Gruppe.
Vorteile eines Mieters in Deutschland C: Ein Mieter kann die Wohnung seiner Lebenssituation anpassen, indem er sich eine andere (kleinere) Wohnung sucht, wenn z.B. die Kinder aus dem Haus sind oder ein Lebenspartner nicht mehr bei ihm ist (z.B. durch Trennung oder Tod). Der Eigentümer hat wieder das Vermarktungsproblem, was in den letzten 20 Jahren bedeutete Verkauf mit Verlust oder in einer zu großen Immo ausharren. Ältere Eigentümer haben zudem meistens ein emotionales Problem damit ihren Besitz aufzugeben und ihr gewohntes Umfeld zu verlassen, denn zumeist haben sich sich sehr individuell eingerichtet.
Nun ist der Rest der Welt nicht gleich Deutschland und die Rahmenbedingungen sind andere; zumeist für Mieter schlechtere. Dennoch bedeutet auch im Ausland Immobilienbesitz nicht unbedingt Immobilienbesitz im eigentlichen Sinne. An dieser Stelle greift Punkt 2: Muss die Immobilie finanziert werden oder kann sie bar bezahlt werden?
Wer eine Immobilie im Ausland finanzieren muss ist im Grunde sehr viel schlechter gestellt als ein Mieter, denn erstens ist er für alles was mit der Immo passiert verantwortlich und er macht sich zweitens abhängig von mindestens zwei Variablen, die nicht er sondern die Banken in der Hand haben. Die erste Variable ist die im Ausland zumeist gewählte Finanzierung mit variablem Zinssatz. Solche Zinssätze werden zumeist deutlich günstiger angeboten, als feste Zinskonditionen, so dass sich die meisten Leute entsprechend verschulden in der Hoffnung, dass es so billiger sei. Die zweite, deutlich schlechter kontrollierbare Variable ist die Bewertung des Immobilienbesitzes. Was will man machen, wenn Banken den Beleihungswert Deines Objektes einfach mal halbieren? Schon alleine durch diese beiden Hebel können für den "Immobilieneigentümer" sehr unangenehme Situationen entstehen, die noch einmal fataler werden, wenn beim Kauf der Immobilie über dem Marktwert jener Zeit gekauft wurde in der Hoffnung, dass die Immobilienpreise weiter steigen würden. Zumindest diese Variable des Kaufpreises hat man selbst in der Hand und so ist es nicht empfehlenswert sich treiben oder von "guten Freunden" überreden zu lassen sondern viel Zeit zu verwenden sich selbst schlau zu machen.
Die drei vorgenannten Mechanismen haben übrigens Spanien und die USA in ihre jeweiligen Krisen getrieben, wobei die Nummer in den USA noch einmal ausgefuchster und komplexer war. Beispiel: Eine Immo kostet 1 Mio., wobei es für das Beispiel egal ist ob wir über Peso, Euro oder Dollar reden. Annahme, der Käufer habe rund 200.000 der jeweiligen Währung verfügbar (viele hatten nicht einmal das). Er entscheidet sich zu einer Finanzierung mit 2% über die 800.000, was für ihn (mangels Tilgungsplans) nur eine monatliche Belastung von 1.334 bedeutet. Alle Seiten sind glücklich und die Welt ist im Lot, insbesondere wenn alle Beteiligten (inkl. Bänkster) davon überzeugt sind, dass die Immo-Preise weiter zulegen.
Nun hat es aber in den USA und auch in Spanien genau an einem solchen Punkt so manchen fürchterlich erwischt, indem als erstes die Zinssätze stiegen. Nur ein weiteres Prozent bedeutet eine monatliche Mehrbelastung von 667 (Effekt 1). Höhere Finanzierungskosten bedeuten aber auch, dass der Kauf neuer Immos zurück geht, was dazu führt, dass erstens die Preise für neue Immos zurück gehen (Effekt 2) und weniger gebaut wird und somit zu Entlassungen führt (Effekt 3). Alleine diese drei Effekte können dazu führen, dass unser Immobilienkäufer innerhalb kürzester Zeit jeglichen Eigentümerstolz gegen tiefste Depression tauscht.
1: Er verliert seinen Job. 2. Die Bank erklärt ihm, dass er von nun an monatlich 2.000 (also +50%) zu zahlen habe und falls er das nicht könne seine Immo versteigert wird, was zu 3. führt. Das Ergebnis der Versteigerung ist möglicherweise 600.000, was bedeutet, dass er nicht nur sein eingesetztes Eigenkapital verloren hat sondern auch noch eine durch Zinsen ständig steigende Restbelastung in Höhe von weiteren 200.000 mit sich herum schleppt. Auch solche Seiten des Eigentums gibt es!!!
Das alles und noch viel mehr muss berücksichtigt werden, insbesondere wenn es um die reinen Finanzen geht, weshalb die ökonomische Betrachtung durchaus auch zu gunsten von Miete gehen kann.. Aber!!! Ja richtig es spricht auch einiges für Immobilienbesitz, insbesondere dann wenn er nicht finanziert werden muss. Der Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie muss sich nur durch das jeweils gültige Baurecht gängeln lassen, was zumeist nicht so fürchterlich wie in Deutschland ausgestaltet ist. Wer also einen Hang zur individuellen Umfeldgestaltung hat dürfte sich als Eigentümer häufig deutlich freier fühlen.
Auch ist es so, dass es ein besseres Gefühl vermittelt seinen "Besitz" persönlich kontrollieren zu können, statt irgendwelchen Zockern oder Anlage(verb)ratern ausgeliefert zu sein. Deshalb dürfte jeder der über ausreichende finanzielle Mittel verfügt dieses Geld lieber in Dinge anlegen, die er alleine kontrollieren kann, statt in Lebensversicherungen oder sonstige windige Geschäfte anderer zu investieren.
Wer, um an das vorherige Beispiel anzuknüpfen, die 1 Mio. hat könnte gut beraten sein das Geld in eigenen Immobilienbesitz anzulegen. Ihn dürften weder Zinsschwankungen noch sich verändernde Immobilienbewertungen ängstigen, denn es bringt ihn nicht unter Druck. Eine Immodelle kann er aussitzen und warten bis sich der Markt erholt hat.
Was bedeutet das für heute? Ich bin sicher, dass alle, die vor Jahren ihren Besitz in Uruguay gekauft hatten sich sehr wohl fühlen werden, sofern sie sich nicht schon damals über den Tisch haben ziehen lassen und somit die persönliche "Delle" noch nicht ausgeglichen ist. Noch heute ist es vorstellbar, dass sich die Immobilienwerte weiter steigern, denn insbesondere auch Landbesitz hat enorm an Wert zugelegt. Aktuell sehe ich eigentlich nur ein einziges Riskio: Den Dollar. Man könnte die Aufkäufe von Ländereien aus zwei Richtungen betrachten. Erstens: Das Land wird zur Erzeugung von Bioenergie gebraucht und zweitens: Die Amis bringen ihre Dollars (ähnlich wie die reichen Griechen) im Ausland in Sicherheit. Damit wären wir dann aber schon wieder bei einem anderen Thema, das aber mit den Immos auch wieder eng verknüpt ist. Man stelle sich vor, dass die Amis das Geld wieder dringend brauchen ...
Re: Die ehrliche Rechnung bei der Immobilie fürs Alter
Donald hat die allgemeine "Immobilienproblematik" ausführlich beschrieben.
Ich hatte in den 70ern mein erstes Haus auch über eine Hypothekenbank finanziert und die Abhängigkeit von derselben später erkannt. Als ich das Haus verkaufen wollte, war die Nachfrage nach einem Flachdachbungalow wegen der Dachdichtungsproblematik im allgemeinen damals fast gegen Null, trotz Atriumbauweise. Also vermietete ich es für 10 Jahre. (10 Jahre?? Auweiha!! Nicht immer empfehlenswert!) Jahre später muckte der Mieter immer öfters mal auf. (wg. späterer Kaufabsichten????) Zu der Zeit war ich auf die Mieteinnahmen dringend angewiesen, weil die Hypothekenraten in gleicher Höhe zu zahlen waren. Hätte er seine Mietzahlungen eingestellt oder eingeschränkt, hätte ich die A..Karte gezogen und der ganze Trabbel mit der Bank wäre wohl gekommen. Glücklicherweise kaufte der Mieter das Objekt kurz vor Mietende. Danach nur noch Immobileienerwerb in bar ohne Bank. Alleine die 8,5% Zinsen bei 1% Tilgung, die ich in fast 20 Jahren gezahlt hatte überstiegen die damaligen Baukosten.
Re: Die ehrliche Rechnung bei der Immobilie fürs Alter
Nur kurz, weil ich nach wie vor eine sehr schlechte Verbindung habe und sich die Seiten nur gaaaaaaaaaaanz langsam oeffnen:
So gut wie alle von uns Neueinwanderern hier duerften ihr Haus bar bezahlt haben (ich kenne keinen der das nicht hat), denn man duerfte eh keinen Bankkredit kriegen so einfach.
Und andere ohne Wohneigentum, die wohnen in Miete, muessen - wie ueberall - eben im Normalfall mit steigenden Mietpreisen rechnen oder in eine andere Wohnung ziehen.
LG
Tschicki, aus der windig-sonnig-wolkigen Sierra mit 10 Grad
Re: Die ehrliche Rechnung bei der Immobilie fürs Alter
Zitat: Tschicki So gut wie alle von uns Neueinwanderern hier duerften ihr Haus bar bezahlt haben (ich kenne keinen der das nicht hat), denn man duerfte eh keinen Bankkredit kriegen so einfach.
Und andere ohne Wohneigentum, die wohnen in Miete, muessen - wie ueberall - eben im Normalfall mit steigenden Mietpreisen rechnen oder in eine andere Wohnung ziehen.Hallo Rita, mir ging es darum klar zu stellen, dass "Eigentum" nicht unbedingt "Eigentum" bedeutet. Oft wird darauf hingewiesen, dass es in vielen Ländern mehr Immobilieneigentümer gäbe als in Deutschland. Formal ist das zwar richtig, aber oft ist es so, dass dise Immobilien fast zu 100% mit variablen Krediten finanziert sind und sich dieses "Eigentum" sehr schnell in Folge von Zins- oder Bewertungsänderungen zu einem Problem entwickeln kann, siehe US-Immobilienkrise oder auch jetzt in Spanien. Da geht es Mietern oft deutlich besser, denn an ihren Vertragsverhältnissen ändert sich nur wenig, wenn sich die Wirtschaft um sie herum ändert und wenn es ganz hart kommt wird die Miete in Deutschland auch noch vom Staat übernommen oder man lässt den Vermieter bluten und sitzt die Sache bis zur Zwangsräumung einfach aus.
Wer mit hinreichend viel Kapital auswandern kann, um sich vor Ort eine Immo ohne Finanzierung zu kaufen ist ohnehin auf der Sonnenseite. Ansonsten stellt sich nur die Frage wie der Lebensunterhalt bezahlt wird. Gibt es sichere regelmäßige Einkünfte (Renten, Mieten, Patentzahlungen, o.ä.) dann ist das auch sehr beruhigend, insofern sich nicht wieder einer überlegt, wie man das ein wenig dezimieren kann. Ansonsten muss halt jeder überlegen wie und wo er am Besten sein (überflüssiges) Kapital anlegt, um daraus einen Ertrag zu erwirtschaften. Dinge, die man selbst kontrollieren kann sind da sicherlich immer besser, als das Geld fremden Menschen zum Zocken zu geben. Andererseits bedeutet das aber auch, dass mit der Nummer "Arbeit" verbunden sein kann. Aber so ist zumindest sicher gestellt, dass man nicht nur die Tage gelangweilt abbummelt bis der Sensenmann zuschlägt.
Re: Die ehrliche Rechnung bei der Immobilie fürs Alter
Hallo Donald,
die meisten der Neueinwanderer der letzten Jahre hier duerften wohl Rentner/Pensionisten sein oder sonstige Personen, die ihr Scherflein im Trocknen haben. Sicher unterliegt man da auch immer dem jeweiligen Wechselkurs, wenn das Geld von aussen kommt.
Nach meiner Betrachtung laesst es sich aber immer noch als Individualist hier besser leben als in D.